实务中到底哪些费用不可以入开发间接费用：来源：中道财税-常则宇
大家都知道房地产企业开发成本中开发间接费用在理论层面的定义，但在实务操作中很多财务还是一股脑的将所有不可界定的费用都放到其中，这当然不合理。
今天小编就从实务的角度上给大家分享哪些费用不可以入开发间接费用？：一、维修费：很多房地产企业拿到项目用地后会选择分期开发、分期销售，如A房企共计划开发三期房盘，2016年一期房盘已交付，2018年二期房盘已交付，2020年10月开盘出售三期房盘。
在三期房盘的建造交付过程中，一二期因年限已久（已过保质期）房屋、配套等出现需要维修的情况，为了维护房企声誉保证三期房产顺利出售和交付，因此选择承担一二期房屋的维修责任，并将这些维修支出列入至开发间接费用——维修费。
分析上述案例，已交付房产的维修费从本质上已经不属于房企的维修范畴了，移交后房产的所有权已经完全转移。
如房产出现需要维修的情况，应由物业公司以业主缴纳的大修基金进行修理修缮，不应由房企承担，更不应记入开发间费用中享受土地增值税加计扣除。
二、中介服务费：在房企的开发经营过程中，不可避免的会有很多中介机构的介入，比如造价咨询、财税咨询、猎头服务、经纪代理服务等，这一系列的中介服务费到底是在开发间接费中列支，还是在期间费用中列支，一直是企业财务人员比较头疼的地方。
在《国税发〔2009〕31号》文件中，针对开发间接费用的入账有明确的指示——“是为其他直接管理和组织开发项目所发生的费用”。
如工程项目的招聘费，财税咨询服务，在严格意义上并不属于直接作用于项目上的，因此需要记入期间费用中。
三、公务用车费用：常见的公务用车费用一般可以从大方向上分为两种，一是车辆属于企业自有车辆；
二是车辆属于员工自有车辆，企业与员工签订了车辆租赁协议。
如车辆是企业的自有车辆且专属于工程部，日常生产经营过程中因项目需要而使用，那么与该车辆相关的加油费、过路费等支出可以计入开发间接费用。
如车辆属于员工自有车辆，企业与员工签订了私车公用的租赁合同，如发生与项目直接相关的用车费用，可列支在开发间接费用中。
值得注意的是，私车公用情形下的车辆保险费、车船使用税等支出不可作为费用入账。
：四、样板房装修：样板房的装修需要分为硬装和软装两方面考虑。
小编认为，硬装根据样板房是否在红线内又有不同的入账方法，如样板房在红线内建筑主体中且后续进行售卖，需要记入建筑安装成本中；
如样板房在红线外或建筑主体外的临时建筑物，应计入销售费用中。
软装（如可移动装饰物、家电、家具等）不区分是否在红线内，不可记入开发成本中，需要记入销售费用。
但各省对该硬装、软装支出的列支有不同观点，实务操作中还需结合当地主管税务的要求。
综上所述，开发间接费用的入账需要仔细甄辨，财务人员不可模糊对待，否则在后续的土地增值税清算时会存在无法抵扣的风险。
一、你真的理解开发间接费与管理费吗
房地产开发企业开发项目所发生的“开发间接费”，在列支与归集中一直是企业与税务部门都关注的焦点
由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异，也导致了在项目实操层面认为控制的因素较大
“开发间接费”像一个可以包罗万象的收纳箱，貌似所有的成本费用都可以在它这里被消化吸收
但作为开发成本的明细科目，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点：本文将详细阐释这一点
01：什么是开发间接费：开发间接费：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出：主要包括：
管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等
在实操中经常会与管理费用相混，也有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分：但总的来说并不算十分严谨！
02：开发间接费与销管财三费的区别： 关于开发间接费与销售费用、管理费用、财务费用等的区别，总结概括下主要包括以下几点
（1）“开发间接费用”属于 “成本”，并在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加计扣除：（2）“销售费用、管理费用、财务费用”属于 “费用”， 在费用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加计扣除：（3）“销售费用、管理费用”在土地增值税清算中，不得超过总成本的5%以内计算扣除：（4）“财务费用”中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除：但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
03：关于开发间接费与管理费的误区：对于两者的误区主要来自于划分依据以及列支归集科目上
开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除：但是在所得税预缴方面并不占优势，管理费用属于即期费用，可以降低当期所得税的预缴金额：所以对于开发间接费与管理费的误区主要存在以下两个方面
一、为土增加计扣除，不加区分的计入开发间接费中
在很多项目中，实操中存在不少项目人员，为了享受更多加计扣除的优惠，将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中：享受加计扣除的优惠政策，认为对最终的项目清算有利，人为有意地将费用更多的计入开发间接费，即将费用转移到成本中去
如果能够将开发间接费与管理费通过合理的方式区分，且尽量列支和归集到开发间接费中固然是不错的税筹手段
但是不如不加区分的操作，也同样会被税务局认定为不合理
二、为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中
由于地产企业在预收阶段，需要根据预计毛利率预缴企业所得税，但由于企业当期的费用金额较小
企业又不愿意按规定的可以扣除的费用预缴企业所得税，随意的将应计入开发间接费的费用计入管理费用中去
这点跟误区一是两个极端，所犯的问题都是为了达到某种目标，对开发间接费和管理费不加区分
而在实操层面中并不可行！
其实，以上操作误区，都存在涉税风险，而问题的关键还是在于将开发间接费与管理费用加以区分，提供合理的划分依据。
二、为什么必须区分开发间接费和开发费用
企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？
（1）开发用地缴纳的土地使用税：按照会计制度规定，不管是经营用地，还是开发用地，除投资性房地产之外，所有土地缴纳的土地使用时都应该在“管理费用”核算。
因此，在总局、省局未作出明确之前，在进行土地增值税清算时，土地使用税也暂时作为管理费用处理，不允许计入开发成本据实扣除。
参考资料：
1、《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）
2、《房地产开发企业会计制度》（93）财会字第02号规定
3、《企业会计制度》第一百零四条规定
4、《企业会计准则应用指南》
（2）因土地纠纷发生的诉讼费、律师费：诉讼是一种企业行为，诉讼的主体是以法人主体身份出现的房地产企业，而不是某一个开发项目，所以，无论是因为什么发生诉讼，其产生的诉讼费用、律师费用都应视为企业的费用，计入“企业管理费用”，不应该予以资本化计入到“开发间接费。
（3）企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用：企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业的一个常设部门，应该属于企业的一个内部管理机构，他们的职能是为企业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。
因此，这些部门的费用应属于企业费用，发生时应计入企业“管理费用”，而不能作为项目费用，计入“开发间接费”。
即使是企业只拥有一个项目，这部分费用也必须作为企业“管理费用”处理
为什么必须区分开发间接费和开发费用？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发间接费属于成本项目，允许据实扣除；
而开发费用，属于期间费用，不允许据实扣除，是以取得土地使用权支出和开发成本之和为依据依依5%或者10%计算扣除。
如果企业人为将开发费用挤入开发间接费，不但虚增开发成本，还将造成费用与加计扣除的计算依据加大，最终造成扣除项目金额加大125—130%。
从而造成少缴土地增值税。
三、房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别
房地产企业的开发间接费和管理费用如何划分?
在检查企业的财务工作中发现，部分房地产企业的财务人员将公司发生的全部的费用计入到开发间接费科目中，和财务人员沟通，得知房地产企业开发成本能够加计扣除，计入开发间接费对企业有利，那么这种处理方式是否可行呢?今天和大家讨论分析。
开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括的具体项目有:
企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的,或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等。
根据以上描述，顾名思义开发间接费是为直接组织和管理开发项目而发生的费用，而管理费用是为企业生产经营活动而发生的各种费用。
但是在实务操作中，两者并没有严格的区分，导致财务人员在财务核算中也是摸棱两可，完全凭感觉入账。
谨慎的财务人员会将与项目直接有关的费用计入开发间接费，而将大部分的费用计入管理费用。
很大一部分“好心”的财务人员，认为房地产企业开发成本可以享受加计扣除的利好政策，因此将少量的费用计入管理费用，而将大部分费用计入开发间接费科目。
这两种处理方式实务中均存在，那么企业究竟应该选择哪种方式呢，通过以下分析可以得出结论：
财务、账务的处理是由相关的合同、凭据和文件决定的。
文件、附件、会计凭证三者的核心内容必须一致、相互印证、相互支撑，这是财务账务处理正确的前提和保证。
财务人员将哪些费用计入到开发间接费、哪些费用计入到管理费用，只要企业提供文件支撑且理由合理，税务机关一般都是认可的。
因此可以由公司出具成立项目部的通知，该通知应包括项目部成立时间、项目部职责、工作范围、人员组成及岗位设置以及拨付项目部使用的固定资产明细等。
财务人员以此通知作为两者划分的依据，项目部发生的费用以及项目部使用的固定资产折旧费用等计入开发间接费，其余费用计入管理费用。
通过以上分析，谨慎的财务人员和“好心”的财务人员的做法均不符合常理，谨慎的财务人员将大部分费用计入管理费用，造成开发成本的减少，增加了企业的土地增值税税负;
“好心”的财务人员看似增加了开发成本金额，但是由于没有充分的证据链条支撑导致清算时得不到税务机关的认可，实质上又增加了企业的税负。
地产企业开发项目周期比较长，开发间接费累计下来也是一笔不小的金额，将会影响土地增值税的计算缴纳，财务应准确的核算管理费用和开发间接费，在日常核算时不仅要有理有据，还应注意以下两点：
1.项目竣工验收前发生的与项目直接有关的费用计入开发间接费，竣工验收后发生的费用只能计入管理费用，除非有资料证明该支出是为项目直接发生的，企业若有大额的费用支出，应保留相关证明资料。
2.招待费用只能计入期间费用，销售人员发生的费用计入销售费用，行政管理部门发生的费用计入管理费用。
来源：中道财税
房地产开发企业中的开发间接费和管理费用的区别
房地产财务人员在日常核算过程中，很难准确区分和把握“开发间接费用”与“管理费用”之间的异同，直至税务检查环节被提醒核算有误才进行调整。
那么，财务人员自身身清楚辨别两者之间的区别是至关重要的，本文将从多角度出发，为您梳理这两个会计科目的核算与归集要点。
我们从概念出发，了解这两个科目到底在核算什么内容?
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这一类费用属于直接为房地产开发而发生的，但是很难精准归集于某一项具体的开发产品，因而无法将它直接记入各项开发产品成本当中。
所以，为了便于会计核算，先将这一类费用统一归集至“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，再分配记入各项开发产品成本。
管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，其属于期间费用范畴，在发生的当期就计入当期损益。
期末转入“本年利润”科目的管理费用，结转后该科目应无余额。
那么，“开发间接费用”与“管理费用”的异同个如何区分呢?小编整理成表格的形式便于大家理解。
类别 | 开发间接费用 | 管理费用 |
行政管理费 | 直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。 | 企业董事会和行政管理部门在企业经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的公司经费、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费、咨询费、诉讼费、业务招待费、办公费、差旅费、邮电费、绿化费、管理人员工资及福利费等 |
工程管理费 | 开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同外奖励等间接费用。 | |
营销设施建造费 | 开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。 | |
借款费用 | 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。 | 因借款产生而发生的辅助费用，例如手续费用等。 |
专业咨询服务费 | 聘请专业中介机构提供财税咨询、项目管理咨询等费用。 | |
指派人员费用 | 如果开发企业不设立现场机构,由公司定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动,所发生的费用,可直接并入企业的管理费用。 |
区分核心要点：通常以有无开发现场设立机构来确定的，具体情况需要参照相关资料来进一步的判定。
来源：焦点财税
房地产企业办理两书的费用究竟是应计入开发间接费还是销售费用?
问题：请问老师，房地产企业办理两书的费用究竟是应计入开发间接费还是销售费用?
DJZ回复：应当计入销售费用。
房地产企业办理的两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，是指房子竣工验收之后、交付业主之前出具的质量证明和说明。
根据《企业会计准则应用指南—会计科目和主要账务处理》的规定，销售费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。
房地产企业两书费用是销售房屋过程中产生的费用，是向业主兑现销售承诺所提供必要书面资料发生的费用，应当计入销售费用。
来源：德居正财税咨询
房地产企业开发间接费用的会计处理与税法差异
近期，笔者在对房地产开发企业进行专项稽查时，发现很多房地产开发企业在账务处理时将开发土地规划费、审批费和设计费、脚手架、竹搭、安全网、消防设施费用、测量费先计入开发间接费用，后结转至开发成本中，笔者认为账务处理存在不妥之处，按照房地产行业会计规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用和其他开发费用，其中开发间接费用是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资和福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用，应作为开发间接费用，计入开发产品成本，但在实际工作中，除周转房摊销外，企业很难划清管理费用和开发间接费用的界线，
因此，除周转房摊销外列作开发间接费用外，其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。
若企业建立现场管理机构，则所发生的费用计处开发间接费用中，开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，企业发生的各项间接费用，借：开发间接费用，贷：应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。
期末，借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关成本核算对象，借记开发成本-开发间接费用、贷记本科目，该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。
企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。
关于房地产开发间接费用的税务处理，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)中规定：开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
对开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象;
当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象，同时开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本，开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中;
共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：对属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
对属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
可见，对于开发间接费用，首先要正确界定计入开发间接费用的范围，明确哪些项目应计入开发间接费用，哪些应计入期间费用;
其次，会计与税法对开发间接费用的处理原则是一致的，即按权责发生制的原则及按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象。
再次，现行税法并未对开发间接费用的标准及定义作出解释，所以，在会计核算中，财务人员遵循房地产行业一般处理原则进行核算即可，同时在财务核算中不要混淆开发间接费用和期间费用的界限，将应列入开发成本的支出列入开发间接费用不符合会计成本核算的要求，而将应计入开发间接费用的支出直接列入期间费用，则不但影响成本核算，还影响了当期企业所得税，实质上是偷税行为，因此，财务人员应正确核算开发间接费用，避免因不恰当的成本费用核算给企业带来不必要的损失。
来源：税屋
编辑：沐林财讯
