一、承租人租赁的初始计量和后续计量
一、租赁的初始计量:
在租赁期开始日，承租人应当按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：
（1）租赁负债的初始计量金额（每期付款的现值）；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额；存在租赁激励的，应扣除已享受的租赁激励相关金额；
（3）承租人发生的初始直接费用，例如，律师费等；
（4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
如果是属于为生产存货而发生的，不构成使用权资产的初始入账成本。
（5）承租人发生的租赁资产改良支出计入长期待摊费用，租赁开始的当月开始折旧。
二、区分如何选择原折现率和修订后的折现率：
（1）使用原折现率的情况包括：
A、实质固定付款额发生变动；
B、担保余值预计的应付金额发生变动；
C、用于确定租赁付款额的价格指数或比率（不含浮动利率）的变动导致未来租赁付款额发生变动。
消费者价格指数是度量消费商品及服务项目价格水平随着时间变动的相对数，反映居民购买的商品及服务项目价格水平变动趋势和变动程度，题目会给的。
（2）使用修订后的折现率包括：
A、因浮动利率的变动而导致未来租赁付款额发生变动，浮动利率是在借贷期内可定期调整的利率。
B、发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响承租人是否合理确定将行使续租选择权、终止租赁选择权或购买选择权的；
C、租赁变更未作为一项单独租赁处理的。
三、租赁的后续计量
1、实质固定付款额发生变动（原折现率），差额部分重新计算入账。
2、担保余值预计的应付金额发生变动（原折现率）。
3、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动（原折现率）
4、购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化，可控事件用修订后的折现率重新计量，不可控事件如房价大涨，不需要重新计量租赁负债。
5、合同范围之外的租赁范围、租赁期限、租赁对价的变更。
四、新租赁准则主要是承租方变化较大，分为融资租赁和经营租赁。
短期租赁（少于12个月，包含选择权的除外）和低价值资产（原值4万以下）租赁做简化处理，
A、使用权资产：资产类科目，报表项目单独列示“使用权资产”，借方是承租方使用权资产的折现金额和相关费用折现金额。
B、使用权资产累计折旧：贷方余额核算使用权资产的累计折旧额，与固定资产的累计折旧区分多了一个帽子。
C、使用权资产减值准备：贷方余额核算使用权资产的累计减值准备金额，减值不得转回。
D、租赁负债：设置“租赁付款额”“未确认融资费用”等进行明细核算，租赁负债-租赁付款额（合同约定要支付的金额），租赁负债-未确认融资费用（待摊的费用），租赁负债总账科目贷方余额反应的是尚未支付的租赁付款额的现值即账面价值。
二、融资租赁出租人的会计处理
一、出租人资产的分类：
也可能分类为融资租赁：
（1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
（2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
（3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
二、出租资产的会计核算：
1、初始计量：
借：应收融资租赁款——租赁应收款（可能包含未担保余值）
备注：租赁投资总额=在融资租赁下出租人应收的租赁收款额+未担保余值
贷：银行存款（初始直接费用支出）
贷：融资租赁资产（账面价值）
贷：应收融资租赁款——未实现融资收益（租赁投资总额-租赁投资净额）
备注：确认租赁投资净额的金额和未实现融资收益：
租赁投资净额在金额上等于租赁资产在租赁期开始日公允价值+出租人发生的租赁初始直接费用。
未实现融资收益=租赁投资总额-租赁投资净额
贷：资产处置损益（融资租赁资产账面价值与公允价值的差额，或借方，倒挤）
2、同时要计算租赁内含利率：
租赁内含利率是使租赁投资总额的现值（即租赁投资净额）等于租赁资产在租赁开始日的公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。
举例，以下数据是假设：
每期租金×（P/A，r，6）+购买行权价格×（P/F，r，6）=公允+初始费用
（利用插值法，计算内含收益率）
3、若某融资租赁合同必须以收到租赁保证金为生效条件，出租人收到承租人交来的租赁保证金时，会计分录为：
借：银行存款
贷：其他应付款——租赁保证金
4、承租人到期不交租金，以保证金抵作租金时，会计分录为：
借：其他应付款——租赁保证金
贷：应收融资租赁款
5、承租人违约，按租赁合同或协议规定没收保证金时，会计分录为：
借：其他应付款——租赁保证金
贷：营业外收入
6、后续计量：
借：银行存款
贷：应收融资租赁款——租赁收款额
借：应收融资租赁款——未实现融资收益
贷：租赁收入或其他业务收入（同理承租人确认财务费用）
备注：摊余成本计算租赁收入金额,摊余成本为应收融资租赁款-租赁收款额和未实现融资收益的科目余额，分摊未确认融资费用。
7、融资租赁变更的会计处理：
8、经营租赁的会计处理：
三、一个案例让你弄懂新租赁准则承租人的会计处理
1、 案例背景——租赁初始发生：承租人A公司就某栋建筑物的某一层楼签订了租赁合同，相关情况如下图：
租赁期 | 初始租赁期10年，有5年的续租选择权。 |
租金 | 1、初始租赁期内每年50,000元； 2、选择权期间为每年55,000元； 3、所有款项在每年年初支付。 |
初始直接费用 | 为获得该项租赁，承租人发生的初始直接费用为20,000元，其中： 1、向该楼层前任租户支付15,000元； 2、向安排此项租赁的房地产中介支付佣金5,000元。 |
出租人激励 | 作为对签署此项租赁的承租人的激励，出租人同意为承租人报销以下费用： 1、5,000元的佣金； 2、7,000元的装修费。 |
折现率 | 1、租赁内含利率无法直接确定； 2、承租人的增量借款利率为每年5%。 |
初始评估 | 在租赁期开始日，承租人得出结论认为不能合理确定将行使续租选择权。 |
2、承租人处理——初始计量：承租人A公司初始确认使用权资产和租赁负债如下：
项目 | 金额 | 确认依据 |
租赁负债 | 355,391 | 以剩余9期未付的租赁付款额50,000元按5%的年利率折现后的现值计量租赁负债 |
使用权资产 | 420,391 | |
＝ 355,391 | 租赁负债 | |
＋ 50,000 | 租赁开始前已支付的款项 | |
＋ 20,000 | 初始直接费用 | |
－ 5,000* | 租赁激励 |
*注：使用权资产不包括承租人发生的装修费，因此出租人提供的装修费报销不作为租赁准则中的租赁激励。
3、案例背景——租赁的重估：在租赁的第六年，A公司收购了B公司。
收购时，B公司主要经营场所为B公司在另一建筑物中租的一层楼，该租赁合同中包含可由B公司行使的终止租赁选择权，不可撤销的租赁期剩余1年。
A公司收购B公司后，由于公司员工人数增加而需在合适的建筑物中租赁两个楼层。
为使成本最小化，A公司在当前租赁的建筑物中单独就另一楼层签订了为期八年的租赁合同，该楼层在第7年年末时可供使用，同时自第8年年初B公司行使现有租约的终止租赁选择权。
第6年年末时，承租人的增量借款利率为6%。
第六年末时，由于承租人A公司收购了B公司并决定搬迁B公司，因此承租人合理确定将行使续租选择权。
承租人预计在整个租赁期内平均地消耗该使用权资产的未来经济利益，因此按直线法对使用权资产计提折旧。
4、承租人处理——重估处理：重估前A公司第1年至第6年的使用权资产和租赁负债的计量如下：
年份 | 租赁负债 | 使用权资产 | |||||
期初余额 | 租赁付款额 | 利息费用（5%） | 期末余额 | 期初余额 | 折旧费用 | 期末余额 | |
1 | 355,391 | (50,000)* | 17,770 | 373,161 | 420,391 | (42,039) | 378,352 |
2 | 373,161 | (50,000) | 16,158 | 339,319 | 378,352 | (42,039) | 336,313 |
3 | 339,319 | (50,000) | 14,466 | 303,785 | 336,313 | (42,039) | 294,274 |
4 | 303,785 | (50,000) | 12,689 | 266,474 | 294,274 | (42,039) | 252,235 |
5 | 266,474 | (50,000) | 10,823 | 227,297 | 252,235 | (42,039) | 210,196 |
6 | 227,297 | (50,000) | 8,865 | 186,162 | 210,196 | (42,039) | 168,157 |
*注：第一年年初支付的50,000元租金不包含在租赁负债中。
重估时，承租人A公司调整确认使用权资产和租赁负债如下：
项目 | 金额 | 确认依据 |
修订后的折现率 | 6% | 因续租选择权的评估发生变化时，使用重估日的租赁内含利率或承租人增量借款利率作为修订后的折现率。 |
租赁负债 | 378,174 | 以原始合同剩余4期未付的租赁付款额50,000元和随后五期付款额55,000元，按修订后的折现率6%进行折现的现值。 |
使用权资产 | 360,169 | |
＝ 168,157 | 重估日调整前使用权资产的账面价值 | |
＋ 192,012 | 重新计量后的租赁负债378,174元与此前账面金额186,162元之间的差额 |
重估后，A公司第7年至第15年的使用权资产和租赁负债的计量如下：
年份 | 租赁负债 | 使用权资产 | |||||
期初余额 | 租赁付款额 | 利息费用（6%） | 期末余额 | 期初余额 | 折旧费用 | 期末余额 | |
7 | 378,174 | (50,000) | 19,690 | 347,864 | 360,169 | (40,019) | 320,150 |
8 | 347,864 | (50,000) | 17,872 | 315,736 | 320,150 | (40,019) | 280,131 |
9 | 315,736 | (50,000) | 15,944 | 281,680 | 280,131 | (40,019) | 240,112 |
10 | 281,680 | (50,000) | 13,901 | 245,581 | 240,112 | (40,019) | 200,093 |
11 | 245,581 | (55,000) | 11,435 | 202,016 | 200,093 | (40,019) | 160,074 |
12 | 202,016 | (55,000) | 8,821 | 155,837 | 160,074 | (40,019) | 120,055 |
13 | 155,837 | (55,000) | 6,050 | 106,887 | 120,055 | (40,019) | 80,036 |
14 | 106,887 | (55,000) | 3,113 | 55,000 | 80,036 | (40,018) | 40,018 |
15 | 55,000 | (55,000) | — | — | 40,018 | (40,018) | — |
四、融资租赁如何财税处理
融资租赁顾名思义融资性质的租赁，是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。
本文就融资租赁的承租方如何财税处理分析如下：
一、融资租赁租入资产是否允许进项税抵扣？融资租赁具有融资性，根据国家营改增政策规定，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的费用的进项税额不能从销项税额中抵扣。
租入具有融资性质的资产是否允许抵扣？根据财税〔2016〕36号文规定，融资租赁直租业务属于“租赁服务”中的“融资租赁服务”，“融资租赁服务”根据租赁资产的不同分为“有形动产融资租赁服务”和“不动产融资租赁服务”分别适用13%和9%税率。
由此可见，虽然融资租赁具有融资的性质，但毕竟并不是贷款服务。
因此，融资租赁取得的增值税专用发票是可以抵扣。
融资租入固定资产同时用于多种增值税项目的（一般计税项目、简易计税项目、免税项目、集体福利或者个人消费）是否可以全额抵扣？《财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
这里“租入”固定资产、不动产当然包括融资租赁租入。
二、企业所得税处理。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。
现行政策规定：新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。
所称设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产。
对融资租入固定资产不超过500万是否可以一次性税前扣除？取得固定资产包括外购、自行建造、融资租入、捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等多种方式。
文件明确“购进”包括以货币形式购进或自行建造两种形式。
而且在《企业所得税法暂行条例实施细则》中也将融资租入作为取得固定资产的方式之一，是与购进、自建等是并列的关系，并不是包含在购进之中的。
所以，融资租入的固定资产不可以享受一次性计入当期成本费用的优惠政策。
三、印花税。
融资租赁业务如何缴纳印花税，应区分不同情况处理。
对经人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，依“融资租赁合同”缴纳印花税，按照租金万分之零点五缴纳印花税；
其他单位从事的融资租赁业务的贴花，分两种情况处理：一是租赁货物的所有权转让给承租方的，其实质为货物销售，按销售货物缴纳印花税，那么应按照购销合同万分之三缴纳印花税。
二是租赁货物的所有权没有转让给承租方的，实质为经营租赁行为，应按照财产租赁合同千分之一缴纳印花税。
四、会计处理。
在旧准则中将租赁分为经营租赁和融资租赁，经营租入固定资产不做为资产核算。
新租赁准则变化后，不再区分融资租赁和经营租赁，将租入固定资产视同自有固定资产管理（指企业除短期租赁和低价值资产租赁租入的固定资产）。
企业租入固定资产使用“使用权资产”进行核算此项资产，《企业会计准则第21号——租赁》16号准则规定：“使用权资产”成本=租赁负债的初始计量金额-租赁激励+初始直接费用+复原成本，租赁负债的初始计量金额=应付租金初始现值=应付租金*折现率（采用租赁内含利率或增量利率作为折现率），租赁激励=出租方给予的优惠，初始直接费用=承租发生的增量费用，复原成本按或有事项处理。
涉及的具体处理如下：
1、租赁期开始日
借：使用权资产
应交税费-应交增值税（进项税额）
贷：租赁负债
银行存款等（初始直接费用）
预计负债-复原成本
2、确认利息
借：财务费用
贷：租赁负债（按折现率计算）3、确认折旧费
借：管理费用/销售费用/生产成本等
贷：累计折旧
4、支付租金
借：租赁负债
应交税费-应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
5、支付修复成本
借：管理费用/销售费用/生产成本等
应交税费-应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
