一、预收房租缴纳增值税的后续处理
一、房租增值税纳税义务时间与实际上缴时间的差异：预收房租时，租赁业务并没有发生。
按《增值税暂行条例》第一条规定，只有发生应税行为，才应当缴纳增值税。
所以预收的租金，并未触发纳税义务，不能作为纳税义务发生时间。
但根据财税[2016]36号文件第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
所以在没有起租前收到定金也应先缴纳增值税。
《增值税暂行条例》规定的纳税义务时间，只是说的纳税的义务真实产生的时间，而不是缴纳时间，两者的差距，类似于预收账款与确认收入之间的差异。
所以，房屋租赁的增值税，纳税义务的方式时间，与应缴纳增值税时间存在差异。
在预收房租的情形下，纳税义务发生时间要晚于应纳税时间。
【案例说明】甲公司向乙企业出租A办公楼3~4层，年付租金105万（含增值税），双方1月2号签订合同，乙企业支付定金21万。
2月1日为起租日，起租日乙公司预付全年房租。
乙公司每月末收甲公司当月的租金发票。
则甲公司预收房租分录为：（租房增值税按5%计税）。
1、1月2日预收定金：借：银行存款 21 万贷：预收账款 21 万
同时上缴税款：借：应交增值税—预缴增值税 1万贷：银行存款 1万
2、2月2日预收全年房租：借：银行存款 84 万 贷：预收账款 84 万
同时上缴税款：借：应交增值税—预缴增值税 4万贷：银行存款 4万
3、2月份确认房租收入：借：预收账款 8.75万贷：其他业务收入 8.33万应交税费-应交增值税—销项税额 0.42 万
同时抵消改销项税
借： 应交税费-应交增值税—销项税额 0.42 万贷：应交增值税—预缴增值税 0.42 万
二、如果预收房租时同时开出发票，则纳税义务时间与缴费时间相同。
：根据《增值税草案》第二十六条 增值税纳税义务发生时间，按照下列规定确定:：(1) 发生应税交易，纳税义务发生时间为收销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日;
先开具发票的为开具发票的当日。
(2)视同发生应税交易，纳税义务发生时间为视同发生应税交易完成的当日。
(3) 进口货物，纳税义务发生时间为货物进入关境的当日增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当日。
【接上案例】上案例中，甲公司2月2日开具增值税发票，则分录如下：
借：银行存款 84 万 应交增值税—预缴增值税 1万 贷：预收账款 80万 应交税费-应交增值税—销项税额 4万
三、如果收到定金后退租的增值税处理。
：房租租赁中，收讫定金即要预缴增值税。
如果预缴增值税后，乙方违约导致租赁行为无效，则表明未发生纳税义务，预缴增值税需要退还。
【接案例1】乙企业违约，经协商后退定金10万则应进行的账务处理：1、1月2日预收定金：借：银行存款 21 万贷：预收账款 21 万
同时上缴税款：借：应交增值税—预缴增值税 1万贷：银行存款 1万
2、2月份乙企业退租，同时退还10万定金：借：预收账款 21万贷：营业外收入—违约金收入 11万银行存款 10万
3、预缴增值税退税：借：银行存款 1万贷：应交增值税—预缴增值税 1万
四、租赁中途退租的账务处理：租赁中途退租，其增值税处理分两种情况。
第一种情况，已经开具全额的增值税发票。
此时退租，需要重新开具退还租金的红字发票；
第二种情况，每月确认收入后开具发票。
退租时需要把预缴增值税退还。
1、已开发票，退租开红字发票：借：预收账款贷：银行存款应交税费-应交增值税-销项税额（负数红字）
2、所退租金未开发票：借：预收账款贷：银行存款
未退预收账款及预缴增值税结转入营业外收入：借：预收账款 应交增值税—预缴增值税贷：营业外收入-违约金
二、公司预收的房租要缴税吗
一、 一家物业公司主要从事商铺租赁与管理服务，市国税局在纳税评估过程中发现该物业公司一直预收房租，但是从未缴纳过增值税，预收账款占比严重出现异常，从公司会计人员记录的账目上查询到，预收房租金额高达1260万元，账务处理如下：
借：银行存款 1260万元
贷：预收账款—承租人 1260万元
当税局质问财务人员为什么没有依法缴纳增值税的时候，会计人员答复，客户尚未要求开具租金发票，纳税义务时间尚未发生，因此就没有缴纳增值税。
税务人员立刻纠正了会计人员的误解，明确告诉公司财务人员，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
并及时要求公司会计补缴了60万元增值税，并依法按日加收万分之五的滞纳金。
二、 正确的处理
第一步，预收2年房租
借：银行存款 1260万元
贷：预收账款—承租人 1200万元
应交税费—简易计税 60万元
第二步，每月底确认租金收入
借：预收账款—承租人 1200万元/24个月= 50万元
贷：主营业务收入 1200万元/24个月= 50万元
三、 涉税提醒
（1）公司采取预收款方式收取房屋租金的，收到预收款的当天，增值税上必须确认收入，当期申报缴纳增值税。
（2）预收租赁款，不论是否开具发票，预收时即发生纳税义务。
（3）上述案例中对于一次性提前收取2年的租金，企业所得税上的收入既可以一次性确认，又可以分期计入。
（4）出租人一次性收取承租人跨年度的租金，必须按照房产税的纳税义务发生时间为收到款项的当天，即预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。
四、 政策
1、 财税[2017]58号文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
2、 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
但是对于一次性提前收取的租金，按照国税函[2010]79号规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
3、 《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
4、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号 ）第三条第（一）项规定：
“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
5、 房租的增值税发票应在备注栏注明不动产的详细地址。
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
三、房租预收商业承兑怎么做账
借：应收票据
贷：营业收入一一房租收入
四、租赁期间房屋被拍卖原房东仍预收租客租金
当得知租赁的房子
早已被司法查封而今被拍卖
拍得者要求承租人支付租金
而前出租人又已收取过相应租金
承租人该怎么办？
案情回顾：2020年11月30日：原告某传媒公司与被告徐某签订房屋租赁合同，承租徐某所有的办公写字间，双方约定租赁期自2020年12月1日起至2022年11月30日止，租金及物业费按季度支付。
2022年6月21日：徐某要求更改收取租金账户为其子小徐的银行账户，该传媒公司依约于6月22日向该账户支付了2022年7月至9月的租金及物业费5万余元。
2022年6月28日：案外人涂某通过司法拍卖竞得该房屋的所有权，并办理了房屋过户登记。
涂某告知传媒公司该房屋于2018年即被司法查封，并要求其支付自2022年7月13日始使用该房屋的租金及物业费。
2022年9月29日：传媒公司与涂某经协商一致解除房屋租赁合同，并向涂某支付了2022年7月13日至2022年9月30日使用该房屋期间的租金及物业费4万余元。
传媒公司多次联系徐某要求其退还租赁保证金、并赔偿租金及物业费损失未果，遂诉至法院。
法院审理：南昌高新区法院经审理认为，案涉房屋于2018年被南昌市中级人民法院查封，被告徐某于2020年11月30日将该房屋出租给原告传媒公司。
双方租赁合同签订在人民法院查封之后，虽法律并未禁止对查封房屋的出租，从实际经济效用角度考虑，在不减损被查封房屋整体价值的情况下，也应该允许查封房屋的出租使用，查封的限制措施不影响该租赁合同的有效性。
：但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，该签订于人民法院查封之后的租赁合同依法不得对抗人民法院对于案涉房屋的执行。
：涂某因南昌市中级人民法院拍卖该房屋而竞得房屋，依据该院作出的生效执行裁定书，涂某自该裁定送达时起取得该房屋所有权。
故涂某有权要求传媒公司支付2022年7月13日至9月30日期间的房租及物业费，并有权要求与原告公司重新商定租赁合同条款。
因传媒公司和涂某双方未能就继续租赁协商一致，对于案涉租赁合同的提前终止，传媒公司并无过错，故其起诉徐某要求返还租赁合同履约保证金，应予支持。
徐某对于案涉房屋所有权人变更为涂某之后的租金收益及相应物业费的取得，无事实和法律依据，应予返还给传媒公司。对于传媒公司向涂某支付的2022年7月13日至9月30日期间超出原租赁合同约定的部分租金，系因被告徐某原因导致涂某向其主张权利而产生，其有权要求被告徐某一并赔偿。：
在订立租约前，承租人除了对房屋以及屋内设施进行实地查验外，也应该对房屋的权属状况及是否存在权利负担进行必要调查。
签订合同时，也可将相关风险及违约责任写入合同条款，提前规避法律风险，维护自身合法权益。
出租人应当诚信向承租人披露房屋的权属状况及权利负担。
因出租人原因导致第三人向承租人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人有权要求出租人赔偿。
来源：综合南昌高新区法院
